济南：棚改旧改及征地拆迁提速抢占发展先机

4月16日，济南中央商务区的国有地上物征收进入45天的货币补偿集中签约期。仅用时十余天，签署货币补偿或产权调换协议的市民占到总数5006户的70%。如今，这个比例每天都在翻新，未来CBD建设需要的3.2平方公里整片“净地”呼之欲出。

中央商务区片区、华山片区、文庄片区、二药片区、北湖片区……这些城市建设开发的片区都有一个共同的标签——棚改旧改。近期，济南棚改旧改不断“增挡提速”：在2015年棚改任务量占全省9%的基础上，济南2016年棚改任务量占全省比重达到10%，纳入省级棚户区改造项目58个、4.5万多户。而年初召开的全市经济工作暨“四个中心”建设动员大会，又将这2016年的棚改旧改及征地拆迁任务量坐实分解、夯实责任。

大量棚改旧改片区的加速“开拔”值得深思。棚改旧改步伐为何越来越快?征地拆迁难题如何破解?为何要鼓励货币化安置?问题源自现实，只能向现实求解。

民生考量与稳增力量

棚改旧改是重要的民生工程，关系到许多家庭，涉及几代人。

对于住过棚户区、城中村的市民来说，拥挤的道路、滞后的配套、狭窄的空间是司空见惯的事情。同处一座城市，却拥有截然不同的生活环境，任谁都会向往更好的居所、更美的环境、更新的配套。于棚户区、城中村居民而言，棚改旧改意味着环境的提升、际遇的转变、身份的蜕变。许多人一辈子也许只有这一次机会：“一次棚改旧改，足以使命运转折。”加速棚改旧改，放在第一位的是民生考量、群众期望。

棚改旧改是重要的发展工程，关系经济稳增长、发展可持续。

棚改旧改对投资有直接的拉动作用。棚改旧改与房地产业密切相关，而房地产业链长且波及面广，对金融保险业、建筑业、机械工业、电器机械、电子及通信设备制造业等40多个产业有着显著带动效应。根据有关预测，2015—2017年，我国棚户区改造年均增速预计将达到50%左右，仅改善棚户区居民住房方面的投资就可以带动房地产开发投资增加约2个百分点左右，进而拉动全社会固定资产投资0.4个百分点左右，提高GDP增长率0.2个百分点左右。而且，国家自上而下鼓励棚改旧改，连总理都在国家开发银行鼓励加快棚改贷款发放。面对这个城市更新的难得“窗口”，济南怎能不借势而为?

这笔棚改旧改的民生账、经济账、发展账显而易见。无怪乎，济南将棚改旧改及征地拆迁列入“打造四个中心、建设现代泉城”三项重点工作，并全力推动、严以考核。

拆迁难题与现实求解

推动棚改旧改，不可避免地会碰到征地拆迁难题。其实，破解这个“天下难题”的关键在于找到科学合理的操作方法。

很显然，拆迁迅速的济南中央商务区片区、华山片区、二药片区、文庄片区等地，找到了“适销对路”的操作方法。比如中央商务区第三片区拆迁组的闫立彬到岗后很快就进入了“角色”：“我们要把每一户被征收居民当亲人，把他们的事情当自己的事情来办，才能做通他们的思想工作，才能实现和谐拆迁。”

拆迁工作的中心是“和谐有序”。围绕这个中心，济南在所有棚改旧改片区推行“不与民争利、阳光征收、用群众工作方法”三项拆迁原则。

“不与民争利”，就是站在整个项目建设开发的角度算大账，让群众得到依法应得的实惠，尽量缩短征收拆迁建设周期。“阳光征收”就是做到政策阳光、监督阳光、操作阳光、结果阳光，让征收工作始终在阳光下进行。“用群众工作方法”，就是充分考虑群众意愿，全方位为群众服务，让群众真心支持征收拆迁工作。对于确实有困难的群众，及时帮助解决实际困难，既维护政策刚性，又体现人性化关怀。

操作方法的科学、透明、可操作，是撬动征收拆迁工作的“阿基米德支点”。就像南辛庄中街墙壁上写的标语——“开心告别危旧楼，欢喜迎来新生活”，居民们做梦都盼着搬出棚户区、住进新楼房。在一系列组合激励政策、透明方法和感情攻势的推动下，拆迁难题的一一破解也就顺理成章。

货币安置与城市“中疏”

细心的人会发现，综观近期济南棚改旧改，与以往的最大不同之处在于货币化安置比例大幅提升。而货币化安置比例的高低，更是成为棚改旧改片区能否成功改造的重要衡量标准之一。

提高货币化安置比例，对于引导居民由人口密集区向外转移，从而实现城市“中疏”、城市空间扩大、城市功能扩展有着直接的激励作用。位于城市中心区的棚改旧改，如果选择回迁的比例过高，那么在旧址上新建的安置房将产生巨大的“虹吸效应”，吸来更多人流、车流。随之而来的将是更为密集的人群、更为拥堵的交通和更不堪重负的基础设施配套，“疏”不出去，反而引进不少。

推进棚改旧改将产生巨大的住房刚性需求，这恰恰是消化房地产库存的重要契机之一。在采取多种方式提高货币化安置比例的同时，济南还搭建棚改、城中村改造居民购房服务平台，打通棚户区改造、城中村安置房与商品住房衔接通道，努力消化库存，促进房地产市场健康平稳发展。而对中低收入家庭采取以货币化补贴为主、实物保障为辅的住房保障方式，让被保障家庭居者有其屋。

中央商务区国有地上物开始征收拆迁后，十多天内就有超过40%的住户选择了货币补偿。这得益于货币补偿集中签约期、货币补偿分段奖励、单元奖、整楼奖等中央商务区独有的房屋征收补偿政策。而二药片区、文庄片区等棚改旧改项目的征收，也印证了货币化安置政策的激励成效。

济南加速棚改旧改步伐的背后，是在新常态下抢占城市建设发展先机。抢占了先机，也就在推进以人为核心的新型城镇化进程中赢得了主动。