房主卖房7年不迁户口成被告

买房7年后再次卖房时，房主张先生才发现老房主还没迁走户口。因户口迁出一事发作胶葛，新老房主闹至法院。记者昨天得悉，海淀法院东升法庭已审结该案，判处老房主向新房主补偿违约金10万元。

张先生诉称，他在2009年和王先生签定了房子买卖合同，约好王先生应在房子完结过户后必定期限内，将房子中的原有户口迁出，但直到本年他再次要卖房子时，才发现王先生并没在约好期限内将有关户口迁出，故诉至法院请求王先生依照合同约好，承当逾期迁出户口违约金30万元，并请求王先生将户口迁出。

王先生则辩称，其和张先生签定房子买卖合同的时分，曾口头约好了不需要迁出户口，而这么多年过去了，张先生也没有请求他迁出户口，“我的户口是不是迁出也没给张先生形成实践丢失，他现在申述索取高额违约金，动机不纯。”

海淀法院东升法庭审理后以为，因王先生没有充沛证据证实两边在签定房子买卖合同时达成了口头协议，约好王先生能够不迁出房子的有关户口，故依据两边签定的房子买卖合同，王先生没有依照合同约好期限迁出原有户口，故应承当违约责任。关于详细违约金数额，法院依据合同的实行状况、当事人的差错程度及实践丢失等状况，裁夺判令王先生补偿张先生10万元。

宣判后，两边当事人均未上诉。

案子难点

主办该案子的法官称，榜首是户口迁出难。迁户口不属于法院审理范围，法院无法支撑当事人请求迁出户口的诉求。换言之，假如老房主拒不迁出户口，或确实无法迁出户口，法院便无法通过断定强行有关户口迁出。

第二，违约金数额认定难。海淀区现行户籍方针是同一房子能够落两户，故即使老房主不迁出户口，也不影响新房主落户，通常户籍主管单位也不会主意向新房主奉告房子的户籍状况，故许多新房主只有在再次出售房子时，才会发现该类疑问。在这个基础上，若依照两边合同惯例的违约条款约好，相应违约金高达数十万乃至数百万，单个乃至会超越房子的成交报价，对此，法院一般会依据合同法有关违约金数额进行调整，结合户口与当事人的联络程度、违约状况及有关丢失，酌情断定违约金数额。

法官主张

为防止该类胶葛，法官主张：榜首，卖房一方应自动携房子产权证前往相应户籍管理部门核实房子的户籍挂号状况，并照实奉告买方，买方也应活跃请求卖方供给户籍挂号状况，不行轻信卖方及中介的口头承诺。

在了解到户口挂号状况后，买卖两边应对房子买卖、户口迁出等条款进行清晰约好，必要时可将户口迁出设定为付出有些购房款的条件，以推进卖方能及时迁出户口，而关于户口无法迁出或不需要迁出的，特别要留心以书面条款专门约好，防止口头约好。

以为没有丢失就无需承当违约责任是一种错误观念，即使买方没有遭到实践丢失，也不能免除卖方不迁户口的违约责任，准确的做法是依据合同法的规则，酌情确定违约金数额。