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购房百科:房价的影响因素

2017年08月09日来源:网络房产资讯阅读数:1601责任编辑:tanmenglong

影响房地产价格的因素多而复杂,但是通常只需几个较大因素就可决定房屋价格。

各种影响房地产价格的因素对房地产的价格的影响程度也是不尽相同的:有的因素对房地产价格的影响较大(即随着这种因素的变化而引起的房地产价格的升降幅度较大),有的因素则影响较小。

但是,随着时期的不同,地区的不同,或者房地产的类型不同,那些影响较大的因素也许会变成影响较小的因素,甚至没有影响;相反,那些影响较小的因素有可能成为主要的影响因素。那么目前哪些因素对房屋价格影响较大呢?

一、建造成本影响房价

房地产区别于一般物品,具备两重属性,即商品属性和资产属性。

其中,商品属性还可以再细分,一是自然属性,即房子用来住,体现出使用价值;二是资产属性,即房子可以买卖和出租,体现出增值价值。

正因为房子的资产属性,所以注定房子的定价不是由建造成本决定的,但是建造成本可以影响一套房子的价格。房子的成本有哪些呢?钢筋水泥加砖头等原材料价格+土地成本价格+人工价格。

这个成本是不断变动的,正因为这些年原料成本、人工成本以及土地价格成本不断升高,而且不同的区域,这些成本存在一定的差距,东部最高,中部次之,西部更低一些。

二、楼盘条件影响房价

1.位置

位置包含了多方面的含义,一是指大的区位,比如说房子是在市中心还是在郊区,是在商务区还是在生活区,是靠近轨道交通还是远离轨道交通……区位对于房价的影响是最明显的,不同区位,房价相差较多。二是指房子在小区中的位置,比如说普通的楼座和楼王之间,价格就会有差异;临路的和不临路的,也会有差异。

2.位置

楼层对于房价的影响也是比较明显的。一般来说,随着楼层的增加,同一户型的房子每平米要几十元至上百元,顶层要比此顶层便宜。一套100平的房子,每层的总价相差几千元,楼层间隔越大,差价也就越大。

3.户型

户型对于房价的影响主要体现在朝向和通风性上。同一楼层,全明通透户型的单价肯定比其他户型要贵一些。尤其是塔楼,各个朝向的户型都有,一般南向和东向的户型要明显更贵。

4.装修

现在很多房子都是精装交付,精装的房子肯定要比毛坯的贵一些。精装房的好处在于省去了自己装修的成本,省时省力。而且装修的钱也算到总房价里,可以分期支付。

5.开发商口碑

同一地段相邻的两个新楼盘,品牌开发商开发的卖的往往比一般开发商开发的要贵一些,这就是我们常说的品牌溢价。同样,品牌开发商开发的楼盘的升值潜力也更大一些。

三、供求状况影响房价

房产也不会脱离供求价值理论。上述因素对房子的影响是间接的,影响到房子的供求状况最终才导致价格变动。

按照现代经济学的供求关系理论可知,供不应求之时,房价就会上涨,供过于求之时,房价就会下跌。而在现实中,商品住宅供给加大或者库存增加确实会影响到房价,比如2016年长沙有合肥炒房团过来炒房,部分售楼部的房屋供应因此减少,房价出现上升。

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