聚焦“一线之冠”，第一季度中国房地产市场趋势解读

2016年第一季度的热点无疑是中国的四大一线城市。随着房地产市场的不断发酵，一线城市的热度不断蔓延。在本期季报发布之际，第一太平戴维斯邀您共同聚焦“一线之冠”。

高端公寓市场——周期尾声

淡季不淡。由于高端项目预售证发放收紧，各城市以销售前期单元为主，但热销局面持续发酵。第一季度上海及北京成交均价超过每平方米80,000元的高端公寓项目分别多达33及21个;深圳亦有9个。个别单元成交单价再度触及每平方米200,000元。若从成交套数来看，这些顶级豪宅中95%由京沪深三市消化，而全国每售出2.2套豪宅，其中就有一套在上海。

京沪房产保值性愈发深入人心。限购下导致的恐慌情绪甚至蔓延至京郊、昆山，多个项目大幅上调价格，迫使环北京、上海一带已出台或酝酿限购举措。

而随着一线城市楼市限购从严、地价高企、贷款收紧，预计后市市场成交量将逐渐放缓，从而再度考验开发商资金实力。虽然整体市场价格难以下跌，但个别区域或将再现一二手价格倒挂局面。

第一季度公寓标杆项目成交参考价(单位：人民币每平方米)

整体一手住宅市场平均价格(单位：人民币每平方米)

整体一手住宅市场月度成交量(单位：平方米)

甲级写字楼市场——金融得势

写字楼市场供应主力已转至新兴区域。高标准硬件、全新规划理念，以及集中入市形成的租方市场，导致某些传统行业租户纷纷外迁。核心CBD涨跌互现，而金融集聚区独善其身。近两年来，北京金融街(000402,股吧)与上海小陆家嘴(600663,股吧)租金分别累计上涨了6.6%及5.8%，显著高于全市平均增幅(2.7%及3.4%)。部分项目租赁成交价已突破每平方米每月600元。

对比两个区域，作为中国金融决策大脑的金融街，其平均办公租金高出陆家嘴65%。第一季度投入市场的亚洲基础设施投资银行总部由其完全自用，进一步压低区域空置率至1.0%。

若观察近两年租金涨幅，深圳福田CBD则遥遥领先，累计增幅达22.1%。然而深圳的供应压力似乎尤甚，预计全年将有超过100万平方米写字楼在直接受惠自贸区政策的前海后海区域入市，租金的强劲走势难以维系。

第一季度标杆区域办公租金(单位：人民币每平方米每月)

甲级办公楼平均租金(单位：人民币每平方米每月)

甲级办公楼空置率

零售市场——越大越好?

城市间零售市场共性难寻。如上海数据显示，第一季度超大体量购物中心表现普遍好于市场平均水平，租金及入驻率双双上升。但这一现象在其他城市并不明显。项目数量或许是一个原因，上海目前共有七座体量超20万平方米的超级购物中心，散布于核心、二级及新兴商圈，而广州及深圳同体量项目仅有一座。

四座一线城市的儿童亲子类业态比重不约而同的有所增加，较前一季度的市场份额普遍提升了0.5到1.5个百分点。除大型连锁品牌如悠游堂、玩具反斗城等开出新店，区域性、社区性购物中心中利用开放区域搭建的各类“乐园”场所几乎已成商业标配。

相比之下，顶奢品牌持续调整及缩减店铺。LouisVuitton已关闭北京银泰中心、上海力宝广场和广州丽柏广场三家店。随着奢侈品消费增长主力下移至中产阶层，如何解决境内外价差，及传达奢侈品本身应有的生活方式，将是品牌未来必须思考的问题。

第一季度标杆区域零售租金(单位：人民币每平方米每月)

注：区域含有至少两个优质项目

核心商圈首层零售平均租金(单位：人民币每平方米每月)

核心商圈购物中心空置率。