四季度策略：调控加剧房企实力分化

国庆长假时期，各城市的调控方针扎堆出台，细则也连续落地。这么的“画风骤变”，打乱了不少公司的推盘方案，对土地出资和扩展战略也有所影响。依据以往的经验和近期对方针履行、商场成交状况的调查，咱们的观点如下：

求过于供继续，调控未影响职业基本面

本次调控方针出台，首要是因为前期商场过于火爆，投机炒房景象浮上台面并开端延伸，在公司推广和媒体的新闻炒作的推波助澜下，引发了一般购房者的惊惧心态。若继续下去，也许将迫使购房者继续加大买房杠杆，透支将来购房需求和房价涨幅，对职业长时间开展不利。

但值得注意的是触发本轮行情的是供需失衡，而这一疑问从现在来看并未得到解决，9月要点城市的消化周期仍然较短，如上海1.2个月、合肥1.6个月、南京1.8个月等;调控密集施行后，上海有些低沉开盘、首付份额要求进步的项目去化表现还对错常超卓。因而，调控自身的效果首要将是从购房者心思下手，意图是下降商场预期，打下“镇定剂”。

从地方政府的手法来看，除了深圳等炒房景象显着的城市对购房资历的操控较严峻，其余热门城市如上海、北京等“主打”的手法弹性均较大，如标准媒体报道和公司宣扬，停发预售证、经过银行收紧借款等。这表明了：

地方政府并不期望职业基本面受损、房价迅速跌落，而是使用成交结构调整，形成数据改动改动商场预期，让需求以合理的速度开释;

有些城市呈现的购房热，与夸张宣扬不无相关，从推广标准下手也属对症下药;

上述手法与直接发文约束不一样，操控的调整对错揭露的，即使阶段性放松也不易变成商场风向标被解读。

因而，咱们以为，有些城市的预售证操控将延续，导致一手房呈现成交量价齐跌的状况，这么的状况也许延续到2017年春节后。到2017年5、6月时，因为2016年的基数高，因而地方政府同比数据压力减小，对预售证的约束也许逐渐放宽。

坚持中心城市布局，并购时机有望添加

绝大有些公司在前三季度的行情下，本年出售方针的完结并无疑问，不少四季度原本便有放缓出售的方案。面临当时商场和方针布景，咱们的主张是：

推货以贱价刚需项目为主。如一线和强二线城市中，主推单价、总价较低、定位刚需的项目，同一项目中选择方位较差的楼栋，减轻地方政府压力;弱二线和三四线城市中，除了抓住一二线传导的有限行情去库存外，可要点推出旅游类大盘项目，给出资需求“宣泄”的出口。假如公司不存在资金压力，则定位高端项目、方位的项目没有紧缩赢利开盘的必要，变相收取费用规避存案约束则无异于“撞枪口”。

坚持一二线中心城市布局。调控不会改动城市开展的轨道，值得公司深耕的城市没有改动。咱们以为，有两项方针长时间影响较大：一是高等教育资源丰厚的城市，如北京、上海、南京、武汉等，意味着更多的高素质人员流入并发生工作和置业的志愿，并吸引高新产业迁入，消费水平进步;二是重视土地供给量，治标不如治本，但大有些热门城市土地供给并未跟上，求过于供的加剧确保了将来项目能以充沛的赢利去化。

一起重视招拍挂和收买时机。一方面，有些城市的调控方针中包含了操控地价的手法，如上海将严格约束和核对公司拿地的资金来源，一些急进、勇于开高价的公司也许会受到影响，关于自有资金富余的公司来说是补货的良机;另一方面，调控会使得更多的中斗室企加快退出职业，为大公司供给并购扩展的时机。

多样化首要重视金融和基建。基于货币方针的不断改动，像本年这么境内融资途径宽松的局面不也许永远继续，尤其是民企应当扩展金融地图，重视财物办理和稳妥等范畴，拓宽资金来源途径。关于国企来说，则应当重视职业上游，如绿洲正在活跃拓宽PPP，金茂的一级土地开发等，有助添加低成本的土地储备。

最终，关于公司的出资者而言，火爆的商场行情让不一样规模的公司“鸡犬升天”，调控则会摆开公司间的距离，进步职业会集度，是优秀公司并购扩展、脱颖而出的好时机。前三季度公司赢利值得等待，将在下一年的结转会集逐渐表现。大有些公司完结出售方针并无疑问，四季度的出售增速放缓不会对全年业绩发生影响。在本年很多低成本融资和出售回款足够的状况下，大中公司偿债压力遍及较小。资金成本低、并购能力强的公司获益于调控;土地储备优异丰厚的公司值得长时间看好;对本年发债的期限短、且负债率高的公司则应持谨慎态度。