1.56亿元变卖款谁先受偿？

1.56亿元变卖款谁先受偿?

认购燕山第宅楼盘的购房者达152名，大都为枣庄市普通百姓。“可没想到交钱没几个月项目就罢工了，至今没有复工，成了烂尾楼。”投诉者称。尽管诉讼赢了，但受偿恳求一向没有得到履行

发自山东枣庄

“现已快4年了，我的钱照旧没拿到。”

这句颇显无法的言语出自一位71岁的老汉之口，他叫王振民。山东省枣庄市薛城区的一位普通百姓。

屡次投诉未果后，王振民现已能够安然地上临这一切，也愈加坚决了他要彻底追回自个血汗钱的决计。

遭受缘于4年前的一次购房阅历。

2012年4月，王振民与枣庄市泰诺置业有限公司(以下简称泰诺置业)签订了一份《燕山第宅VIP卡内部认购恳求书》。

依照合同约好，王振民交纳20万元购房意向诚意金，享用20万VIP金卡优惠，即在“燕山第宅”项目出售当日享用6万元优惠;一起，两边约好该诚意金在选购“燕山第宅”物业后转为购房款。

“燕山第宅项目处在薛城区极好的地段，其时开发商宣扬也很让人服气，我就交了钱。可没想到交钱没几个月项目就罢工了，至今没有复工，成了烂尾楼。”王振民对法治周末记者说。

与王振民相同遭受的购房者本来不在少数，认购燕山第宅楼盘的购房者达152名，大都为枣庄市普通百姓。

“最宜居精品楼盘”沦为“鱼塘”

枣庄市薛城区永兴路与燕山南的石柱大门首先冲入眼帘，它的正对面是本地有名的万达广场。

这儿即是“燕山第宅”的地点地。

石柱大门两边竖立的赤色牌子上“建精品工程”“创一流小区”十个金灿灿的大字在阳光的照射下显得格外引人注意，一起又好像在暗示着大门内建筑工程的层次不低。然而，大门内却是另一番景象。

走进燕山第宅工地，一股败落的气味迎面扑来。工地内杂草丛生，宽两三米的大坑将没有建好的大楼围住，坑内充满了积水，不知深浅。未竣工的大楼中，多未建到一半，露出的钢筋全已锈迹斑斑;吊塔上，已有鸟儿在上面筑巢落户，飞进飞出，为这片工地添了罕见的生气。

“你看!这水里都现已有鱼了。‘烂尾’这么多年，这儿都成鱼塘了。”随行的一位购房户指着积水中冒出的鱼对法治周末记者说，“地下还有两层的车库，如今都

被水淹了，可以说如今这几栋烂尾楼是彻底浸在水里。4年前，开发商宣扬时，说的可不是这姿态。”

4年前，燕山第宅由泰诺置业开发。国家公司信用信息公示体系材料显现，泰诺置业法定代表人为刘伟，股东为王晓斌、王明钧、朱广苹。2011年2月，泰诺置业付出9710万元出让金取得燕山第宅项目土地运用权，并用于住宅项目和商业项目开发。

不久后，泰诺置业在没处理房地产开发项目运营答应手续的状况下，就进行了开发运营活动。记者从燕山第宅售楼基地获取的枣庄市住房和城乡建造局对燕山第宅项目的责令中止违法行为通知书佐证了这一事实。

王振民对记者说，当年燕山第宅的宣扬可谓漫山遍野，“一天比一天宣扬得凶猛，报价也一天比一天涨得高;来咨询时，开发商还给我看了有关部分颁布的‘最宜居精品楼盘’的牌子”，这也变成它的主打宣扬。

燕山第宅售楼基地一份“燕山第宅沙盘销讲”稿也从侧面反映了当年泰诺置业对燕山第宅“高大上”的宣扬：“延聘南边顶尖园艺规划大师打造”“特设屋顶花园”“1500平方米物业会所，业主运用”“安防选用智能安防体系”“项目选用地源热泵体系，全年室内坚持17-27℃恒温环境，离别空调”“地势，高档配套，周边校园树立”……

一时刻，燕山第宅楼盘变成枣庄市本地人争相认购的目标。

“咱们这些购房户大大都是在2012年3月到10月时期签的认购恳求书，买房子也多是刚性需要，并不是为了出资。”王振民说，“我也是首次买房子，那时也不明白需要看五证，其时更没想到今后会为了这笔购房款去打官司。”

项目被变卖购房化为乌有

2012年年末，一则音讯在薛城区传开，燕山第宅开发商之一的“王明钧”跑路了，项目罢工了。

“我门其时也不知道详细因素是什么，听说是资金链断了。”王振民说，“后来，咱们才知道在咱们交认购款时期，泰诺置业就已被债务人申述恳求归还九千多万元的债款。”

王振民说，泰诺置业为了安慰他们这些购房人，还专门贴了布告许诺2013年7月正式复工。“可是，这个许诺并没有完成。咱们152名业主等来的是燕山第宅项目被法院依法变卖的音讯。”

法治周末记者从知情人士处取得的两份文件证明了王振民的说法。

这两份文件是：枣庄市中级人民法院民事调解书(2012)枣民初字第18号、枣庄市中级人民法院履行裁决书(2012)枣执字第29号。

(2012)枣民初字第18号民事调解书显现，债务人李某因民间借贷胶葛申述山东鼎天出资置业有限公司、泰诺置业、王晓斌，恳求归还告贷事调解书显现时刻为2012年4月28日。

不久后，李某恳求强制履行燕山第宅项目在建工程及土地运用权(即薛国用(2011)第51号)。

(2012)枣执字第29号履行裁决书显现：2013年5月至2013年10月，枣庄中院先后三次对燕山第宅项目财物进行了拍卖，但均告流拍。同年12月中旬，该财物被枣庄中院依法变卖，取得变卖款1.565亿元。

至此，王振民等152名购房户在燕山第宅楼盘的购房计划化为乌有。

王振民供给给法治周末记者的一份购房人的名单显现，参加燕山第宅项目认购的152名购房户中，最高的交纳了40万元，最低的交纳了5万元。152名购房户算计交纳认购款2670万元。

为了挽回购房的丢失，2015年4月至5月，王振民等152名购房户以泰诺置业为被告向枣庄市薛城区人民法院提起了诉讼。

“最终，法院支撑了咱们的诉讼恳求，判咱们胜诉。2015年5月，咱们向薛城区法院提起了强制履行，法院亦进行了受理。”王振民说，“可是到今日，咱们的受偿恳求一向没有得到履行。”

接盘方的尴尬

项目成“苦黄连”

法治周末记者采访中了解到，受牵连的不只有152名购房者，还有枣庄市恒通地产开发有限公司(以下简称恒通地产)。

在枣庄中院的依法变卖中，从泰诺置业手中接盘燕山第宅项目的正是恒通地产。

记者查到的恒通地产公司变更状况显现，恒通地产接盘燕山第宅时，恒通地产实践有4名股东，其间包含泰诺置业的债务人李某在内。李某为恒通地产法定代表人，出资份额为30%。

2014年7月，包含李某在内的恒通地产4位股东经过股权转让方法，将恒通地产公司转让给了如今恒通地产的老板。

“咱们如今是‘哑巴吃黄莲，有苦难言’呀!”对记者谈起燕山第宅项目的持续开发，恒通地产燕山第宅项目担任人王志满脸无法，“如今项目是无法过户，无法开工。”

王志说，“无法过户，无法开工”的疑问出在税费上。“过户过程中，首要触及契税和增值税两大多数。契税方面，咱们现已交了429万元，一起也交了印花税7万多元。可是，咱们以为增值税应该由泰诺置业交纳，也即是从变卖款中付出，但这笔金钱却一向没有交。这造成了咱们如今无法处理土地证产权过户。”

王志说，他查阅过其时的变卖合同，关于增值税的交纳合同中没有约好。“依照税法有关规则，通常是由出售人交纳营业税的，包含土地增值税。据此，我以为，关于国家税款，由于没有约好，所以应由泰诺置业交纳，税务部分直接从拍卖款中扣缴。”

王志供给给法治周末记者的一份缴税阐明表显现，燕山第宅项目过户触及的没有交纳的税费包含增值税、城建税等多项税金，算计842.97万元，其间增值税为745.26万元，是一笔很大的费用。

“如今项目无法持续开发对咱们的丢失也很大，占用了大笔的资金在里面。”王志说，“咱们也亟需对项目进行开发。”

燕山第宅身背18次查封

那么，是什么因素致使燕山第宅项目1.56亿元变卖款迟迟没有履行?为此，记者采访了担任案款履行的枣庄市中级人民法院。

“我院受理了15件以泰诺置业为被履行人的案子，济宁(楼盘)市微山县人民法院、枣庄市薛城区人民法院等法院先后受理了多起以泰诺置业为被履行人的案子，涉案总标的额算计4.2亿元。”枣庄中院在给记者的回复函(以下简称回复函)称。

记者经过枣庄市国土资源局薛城区分局查验到的信息，印证了枣庄中院提及的以泰诺置业为被履行人的案子之多的说法。

枣庄市国土资源局薛城区分局供给的信息显现，在2011年9月30至2015年10月29日时期，该局共收到18封来自各级法院的协助履行通知书，恳求对泰诺置业名下的薛国用(2011)第51号土地(即燕山第宅地点土地)一宗予以查封或续封，不得处理过户转让手续。这些协助履行通知书来自山东省微山县人民法院、枣庄中院、江苏省扬州(楼盘)市中级人民法院等6家法院，其间微山县法院对该土地查封最早，为2011年9月30日。

回复函解说称，在依法变卖燕山第宅土地一切权及地上在建工程后，“由于我院与微山县人民法院就变卖财产的首封疑问存在争议，我院屡次与济宁中院、微山县法院就案法院亦屡次安排我院、微山县法院进行洽谈，在洽谈未果的状况下，于2015年1月指令我院将触及泰诺置业的一切履行案子及案款，移送给微山县法院履行。因该案触及面广、当事人众多，处理不当简单引起群体性事件，我院尽力做好维稳作业的状况下，于2015年8月13日，把触及泰诺置业的案子及变卖款移送给微山县法院”。

“该系列案子的处理，严重影响枣庄社会的调和安稳，微山县法院在承受案子及案款后近一年时刻内未能对案款进行分配。其间，购房户屡次到省法院、枣庄市委、市政府进行团体上访。为保护当事人的合法权益，我院自动恳求省法院和谐微山县法院将案子交由我院处理。”回复函称，“经和谐，微山县法院于2016年7月13日，把案款及案子材料移送我院。”

“2016年8月15日，恳求履行人陈昭玉等4人向我院恳求泰诺置业破产，我院对其进行检查。2016年9月2日，我院裁决不予受理陈昭玉等人破产恳求，陈昭玉等人不服提起上诉，该案现正在二审审理时期。”回复函如此说。

谁先受偿又是疑问

“咱们是有优先受偿权的。”关于1.56亿元变卖款的分配，王振民等152名购房户为此建议。

那么，152名购房户是不是具有对1.56亿元变卖款的优先受偿权呢?

中国人民大学商法研究所所长刘俊海在承受法治周末记者采访时，对有关法律规则进行了解说。

“债款清偿有两种状况：一种是单个清偿，另一种是破产清偿。其间，单个清偿下的规则是‘先来后到’，同一天来的要看债务是不是有担保。假如是破产清偿，要停止单个诉讼案子，一切债务人‘排队’向法院申报债务，然后依照不一样债务性质(例如看看有无担保等)‘打折’受偿。”刘俊海说。

刘俊海介绍，合同法第286条规则了建筑工程承包人的法定优先受偿权，优于抵押权和其他债务。“一起，《最高人民法院关于建造工程价款优先受偿权疑问的批复》第二条规则了消费者交给采购商品房的悉数或许大多数金钱后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对立买受人。这意味着，在这种状况下，消费者受偿权是第一位的。”

此外，刘俊海介绍，依照法律规则，假如是破产清偿，法定优先受偿权依然也是优先的。

中唐律师事务所房地产业务主管律师王玉臣在承受法治周末记者采访时称：“根据《最高人民法院关于建造工程价款优先受偿权疑问的批复》第二条，就本案而言，购房人仅仅是付出认购款的话，很难有优先受偿权。可是假如金钱，是可以的。”

“咱们了解涉燕山第宅案子当事人的心境，但有关当事人债务受偿有关疑问将在下步作业中予以清晰。”关于受偿疑问，回复函如此回应。