万科总裁：楼市不存在“崩盘”风险

房价为什么坐上“过山车”?若何对待本轮调控?记者独家专访房地产龙头企业万科总裁郁亮

2016年，中国的房地产市场堪称阅历了“冰火两重天”：一边，许多中小都会大批商品房卖不进来，处所企业协力采用补助、促销等手腕去库存;另一边，一些大中都会贩卖渐热，房价在不经意间过快上涨，10月份先后的限购限贷等调控步伐又让市场疾速降温，和着季候更替一晚上入秋。

楼市为什么忽然坐上“过山车”?该若何对待本轮楼市调控?让房地财产行稳致远，将来该当若何作为?克日，本报记者独家专访万科总裁郁亮，请这位中国房地产龙头企业的领航者清点他眼中的楼市2016。

“面粉不克不及贵过面包”，“崩盘”危险并不存在

楼市调控政策有需要、很实时

“岁首年月的市场气氛远不像6月份以后。其时，咱们还专门设立了去库存奖项，想尽方法促销。”回想本年楼市的变更，郁亮婉言“没有预料到”。

楼市忽然坐上“过山车”，面前缘故原由安在?

“本年这一轮房价过快上涨的一个紧张特性便是金熔化，在一些都会，金融杠杆确切出了些成绩。”郁亮详细阐发道，一方面，社会上泉币总量扩展、买房杠杆太高，使得许多没有充足购买力的人也去抢购屋子，助长了市场惊恐情感，一些处所呈现的“首付贷”更是将调理买房需要的紧张对象——首付比例给“废掉了”;另一方面，买地能用杠杆，也使得一些乐意冒险的开发商低价竞拍、推高了地价，从而推高了房价，“一般来说，地价房价比在1/3阁下比拟正当，但有些处所却超过了60%，‘面粉贵过面包’。咱们也是势成骑虎，买地有宏大危险，不买就会被挤出市场。”

针对房价过快上涨的成绩，一些大中都会于10月份先后出台了限购限贷等调控步伐。调控在10月当月便见到功效：据国度统计局开端测算，10月份一、二线都会新建商品室庐价钱环比分离上涨0.5%和1.3%，分离比9月份回落2.8和1.0个百分点。70个大中都会中，一线都会和二线都会房地产市场显著降温。

“这一次调控很有需要，也异常实时。”郁亮评估道，今朝行业全体仍处于去库存阶段，但成绩在于20多个重要都会的过快上涨极能够舒展到其余都会，“在这个关头‘踩刹车’异常有需要，不然一旦连续下去，能够会给宏观经济和行业成长带来不小的费事。”郁亮感到，从短时间来看，调控吹糠见米地把房价与地价拉回了理性的轨道，“只要地价房价比回到失常的区间，房地财产才有加倍可连续的将来。”

有人感到，限购限贷会抑制住正当的自住型需要、改良型需要，构成“误伤”。郁亮感到，“两害相权取其轻，‘刹车’过程当中不免有些‘误伤’，但不这么做，会有更大的危险呈现。”

往后几年，楼市走势会如何，部门都会会否面对“崩盘”危险?

“将来一年内，天下商品住房成交量很有能够大幅降低，后期房价上涨过快的都会，价钱也能够回落。”在郁亮看来，“崩盘”的危险在我国并不存在，“杠杆太高是房地产市场泡沫决裂的本源。今朝，列国按揭贷款最低首付大多在20%如下，还有零首付的，而我国的首付比例一直较高，且住民储蓄率不停处于高位，偿本付息能力强，杠杆危险较低。曩昔几年的炒房行动已经很少见了，当局调控手腕也很有用很实时，房地产的全体杠杆程度能得到有用节制。”

同时，随着生齿会聚情势的变更，分歧都会间的楼市分解也将加重。此轮房价上涨，除北上广深以外，“领涨者”中还呈现了合肥、郑州、武汉等一些高铁通晓的省城都会，“这些都会曩昔还算价钱凹地，随着前往失业的年青人越来越多，房价也都起来了。相同，在长春、沈阳、大连、唐山等都会，万科去库存的压力还比拟大。在一些四、五线都会，库存3年以上乃至10年以上的屋子也都有。不是没钱买，而是没人买。”

不克不及本日“鱼翅捞饭”、来日诰日“喝西北风”

房地产行业需要康健稳固成长

有人简略地感到，对付房地产企业而言，房价涨得越快越高，日子就越好于。他们的实在设法主意是如许吗?

“作为吃这碗饭的人，咱们盼望是‘常吃常有’，而不是‘暴饮暴食’，本日‘鱼翅捞饭’、来日诰日‘喝西北风’。假如房价暴跌暴落，对所有人都是损害，对咱们也不例外。”郁亮坦言，完成康健稳固的成长，是房地产企业与老百姓配合的目的。

那末，“康健稳固成长”包含哪些方面，该当若何界定呢?郁亮刻画了三个尺度：

第一个，是行业必需回归到为通俗老百姓办理住房成绩下去。一个都会要成长财产，需要绝对适合的房价，不然留不住人;老百姓要有得到感、幸福感，也需要住有所居，“人人头上有片瓦”。

第二个尺度，行业一定要为国度经济的稳固成长做踊跃进献。“房地财产每一年有10万亿元阁下的贩卖额，相干的上下游财产链很长，牵涉面很广。”郁亮表现，今朝房地产一年的增长值占GDP的比重已经超过了6%。“我国经济正处于三期叠加、转型进级的症结阶段，需要坚持房地产市场安稳成长、防止大起大落。”

第三个尺度，便是不要因为房地产行业的暴跌构成资产泡沫，从而给国度构成金融危险。

价钱是市场的风向标，房价也表现着房地产市场的康健程度。那房价若何变更才是最理想的呢?

“在中国，有房的人照样大多数。住房是家庭平生最大的花费，也蕴藏着一个家庭最大的财产。假如房价上涨，大多数人并不会得益。固然，房价过快上涨也会带来许多成绩。”郁亮感到，假如一座都会的房价能随着住民支出的增长完成平和上涨，增速又比住民支出的增速略低，该当是最理想的抉择。

“刹车”不克不及踩过久，光调控需要还不敷

要树立长效机制，让通俗人住上好屋子

“‘刹车’不克不及踩过久，光靠需要侧调控也远远不敷。”在郁亮看来，房地财产要完成历久康健成长，症结在于应用踩“刹车”后的名贵机遇，树立长效机制、增长有用供应。对此，郁亮给出了详细倡议：

——树立地皮多元化供应轨制，增长地皮供应。

“如今大中都会盖楼，最大成绩是地皮供应量不敷。外面上看，这些都会能用于开发扶植的地皮确切很少了，但往深里阐发，也与地皮供应轨制无关。”郁亮感到，曩昔都会成长起步阶段，地皮强迫收储、当局“一个口子”供地的方法已经施展过紧张感化，但在今朝，存量地皮渐成支流，征收拆迁本钱大幅进步，“地拆不动，就供不进去”。他倡议，我国能够摸索树立地皮市场多元化供应轨制，容许让有地皮一方依据规矩跟买地的人谈、让市场主体自行会商生意业务，从而进步存量地皮流转效力、疾速增长有用供应，“这也将从根本上减缓供需矛盾、停止房价的过快上涨。”

——经由过程政策歪斜，进步栖身用地比例。

“在东京、巴黎、伦敦等许多都会，产业用地占地皮供应的比例仅为6%阁下，海内都会却每每在百分之十几以上，由此也挤压了室庐用地比例。”郁亮奉告记者，像北京、上海、深圳，栖身用地占都会扶植用地面积的比重不敷东京的一半，“厂房建得再多、GDP做得再大，企业员工买不到、买不起屋子，也无益于都会的久远成长。是以，将来地皮用处该当更多向室庐歪斜。”

——完美相干尺度，进步地皮使用效力。

“按本日的修建技巧程度来说，容积率是能够进步的。在寸土寸金的都会里让楼往地面成长，完整能把地皮勤俭进去。”郁亮坦言，今朝的行业尺度对容积率的请求还有些守旧。其余，有些修建业中的技巧尺度照样上世纪50年月连续上去的，与实际不相适应。好比，一些都会仍然请求，冬至或大寒那天，屋内日照光阴要超2个。“作出这个请求，是因为其时大多数老百姓家里没有暖气。但如今取暖和前提改良了，2日照也能够没有啊。”郁亮弥补道，随着机器透风技巧的成熟，也不一定非得请求明厨明卫，“要让更多通俗人有廉价屋子住，这些影响房间结构、推高扶植本钱的请求实在能够研讨作出改变。”

郁亮还感到，在商品房市场外，应大力成长租赁市场，为新市民供给更多可蒙受的住房;借助轨道交通，加速扶植既有财产功效又有栖身功效、既宜居又宜业的卫星城和都会群，从而分散焦点城区生齿，并为大批新市民家庭供给相符其支出程度的购房假寓机遇。

房地产市场历久康健成长，既要靠市长，也得靠市场。房地产企业作为市场主体，该当若何作为呢?

“企业就干一条，便是供给都会外面需要的产物和办事，为通俗人盖好屋子，盖有人用的屋子。”2016年，深耕房地财产28年的万科初次跻身天下500强。在郁亮看来，往后行业集中度会越来越高，龙头企业的义务也会越来越大，“咱们不停不做、不囤地、不捂盘，而是寻求做好屋子、好办事、好邻人。作为都会配套办事商，咱们要随着都会成长变更走、随着客户变更走。”

若何随着变更走?郁亮举例说，以后，年青一代花费观点改变、互联网技巧应用、生齿老龄化等趋向催生了大批新型房地产办事需要，养老、物流、教导、度假、守业等新兴范畴方才起步，“咱们要环抱这些变更做出改变。好比，在北上广深等都会成长青年公寓，把闲置的、低用处的室庐改构成得当年青人栖身的空间;又如，在社区里扶植养老院等等。”